【天津住宅建筑新】規(guī)大調(diào)整 從"棲居"到"樂居"

　　明確了四類多樣性空間的增值利用政策，并在產(chǎn)權(quán)登記上有所體現(xiàn)。

　　適應(yīng)住宅需求從“有沒有”到“好不好”轉(zhuǎn)變，千房不再一面，城市面貌煥新。

　　引導(dǎo)開發(fā)商房型設(shè)計(jì)多樣化，購(gòu)房者將有更多選擇。

　　日前，《天津市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）正式印發(fā)?！兑庖姟访鞔_了對(duì)住宅挑空、坡屋頂、地下室及室外專有庭院等四類多樣性空間的增值利用政策。

　　“此前一個(gè)階段，住宅建筑需求以滿足剛性增長(zhǎng)為主，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)‘野蠻生長(zhǎng)’，我市對(duì)住房建設(shè)規(guī)范適當(dāng)?shù)亟o予了較為嚴(yán)格的要求。當(dāng)前，我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，為不斷滿足人民對(duì)美好生活的向往、適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢(shì)、符合住宅市場(chǎng)設(shè)計(jì)精細(xì)化和多樣化需求，在國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合天津?qū)嶋H情況，我們歷時(shí)近一年時(shí)間，通過(guò)多方走訪、調(diào)研、座談，先后三輪向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)部門征求意見，最終制定出臺(tái)了《意見》?！?市規(guī)劃資源局建管處處長(zhǎng)李威告訴記者。

　　據(jù)了解，《意見》主要包括規(guī)劃管理要求、審批手續(xù)辦理、責(zé)任與監(jiān)督三部分內(nèi)容，核心涉及四大方面，即住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等挑空空間，住宅坡屋頂空間，住宅地下室空間，住宅室外專有庭院的增值利用。按照《意見》利用住宅坡屋頂空間、地下室空間產(chǎn)生的建筑面積，計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記；按照《意見》設(shè)置的住宅室外專有庭院，體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的附圖中。

　　在《意見》發(fā)布之日前已取得土地，尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可由建設(shè)單位提出書面申請(qǐng)，按照新規(guī)執(zhí)行。

　　挑?空?放寬了房型?杜絕“偷面積”

　　挑空設(shè)計(jì)以往大多出現(xiàn)在別墅和復(fù)式等住宅產(chǎn)品中，可以有效凸顯室內(nèi)的寬敞通透，創(chuàng)造豐富的室內(nèi)空間形態(tài)。為了防止利用住宅挑空空間自行搭建而造成超出容積率和安全隱患等問(wèn)題，此前我市對(duì)住宅挑空空間建設(shè)進(jìn)行了約束。

　　《意見》提出：住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等通高部位的建筑層高不應(yīng)超過(guò)7.2米，且通高部位建筑面積總和不應(yīng)超過(guò)該住宅套型總建筑面積的20%；建筑高度大于27米的高層住宅中設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)，在滿足防火、供能等相關(guān)要求前提下不應(yīng)超過(guò)高層住宅總套數(shù)的20%；建筑高度不大于27米的低多層住宅設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限。

　　記者采訪了參與此次《意見》編制的天津市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司副總建筑師侯廣明。他表示，《意見》放松了對(duì)住宅可做挑空空間的約束性要求，挑空設(shè)計(jì)不再是別墅、洋房等小眾產(chǎn)品獨(dú)有，這給我市房地產(chǎn)市場(chǎng)多樣化產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了可能。同時(shí)，《意見》未放松對(duì)挑空面積的比例控制，也限制了利用挑空規(guī)則“偷面積”的可能。

　　“新政策使室內(nèi)挑空空間的適用面更廣，開發(fā)商可以在室內(nèi)空間形式上下功夫，為住戶提供有更豐富空間體驗(yàn)的住房，這也將使住房產(chǎn)品供應(yīng)更加多樣化。”侯廣明說(shuō)，“新政策對(duì)挑空空間的規(guī)范跟現(xiàn)行規(guī)范差別不大，但放開了可設(shè)置挑空空間的住宅類型限制。”其中，27米是高層和低多層住宅的分界線，約是9層樓的高度。

　　坡頂屋?鼓勵(lì)+獎(jiǎng)勵(lì)?頂層房增值

　　除了建筑前后左右四個(gè)立面，屋頂被稱為建筑的“第五立面”。對(duì)于城市而言，鼓勵(lì)住宅建筑的坡屋頂建設(shè)，對(duì)于提升城市外部形象，增加住宅內(nèi)部使用功能，都發(fā)揮著重要作用。坡屋頂下形成的挑空或閣樓的設(shè)置也能為住宅產(chǎn)品帶來(lái)更多趣味空間。

　　《意見》提出：鼓勵(lì)住宅建筑采用坡屋頂，豐富第五立面城市景觀，滿足以下條件的坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)：（一）坡屋頂起坡點(diǎn)與樓面垂直距離不大于0.6米；（二）坡屋頂坡度角不大于60度；（三）屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8米。享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積（以下簡(jiǎn)稱獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積）應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計(jì)算表中予以明確，不計(jì)容積率。單棟建筑獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積不得超過(guò)地上該建筑計(jì)容建筑面積的20%。獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　此前，天津曾經(jīng)對(duì)部分老舊居民樓組織實(shí)施“平改坡”綜合維修，主要是為美化市容市貌，解決房屋漏雨和頂層隔熱問(wèn)題，并未對(duì)室內(nèi)使用空間帶來(lái)改善。侯廣明認(rèn)為，此次新政策可以讓多方實(shí)現(xiàn)共贏，“對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，鼓勵(lì)坡屋頂?shù)慕ㄔO(shè)，豐富了‘第五立面’，優(yōu)化了城市景觀風(fēng)貌；對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，坡屋頂下建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)，提升了頂層住宅的價(jià)值，能夠提高創(chuàng)新產(chǎn)品的積極性；對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，坡屋頂下的建筑面積明確落在房本上，住宅結(jié)構(gòu)更安全可靠，實(shí)現(xiàn)‘面積增值’，物業(yè)管理清晰不隱晦。”

　　地下室?空間更優(yōu)化?不再是“雞肋”

　　對(duì)于建有地下車庫(kù)的樓盤，住宅正投影下的地下空間，由于受到剪力墻的阻隔，是不便于布置停車位的“雞肋”面積，當(dāng)前市場(chǎng)上大部分住宅產(chǎn)品對(duì)這部分空間的利用不充分，更是存在未經(jīng)審批、私自改造使用、產(chǎn)權(quán)不明晰等現(xiàn)象。其實(shí)，住宅正投影下的地下空間具有較高利用價(jià)值，在有效的政策支持下，可以產(chǎn)生多種利用可能，此次新政策就對(duì)住宅地下空間利用開發(fā)實(shí)現(xiàn)了新突破。

　　《意見》提出：住宅單元的地下空間增值利用部分（以下簡(jiǎn)稱住宅地下室），應(yīng)滿足以下要求：住宅地下室總層高不應(yīng)超過(guò)6米；住宅的臥室、起居室（廳）不應(yīng)布置在地下；住宅地下室建筑面積應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計(jì)算表中予以明確；住宅地下室建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行。

　　侯廣明表示，新政策明確了住宅正投影下的地下部分可以作為住宅功能使用，提升了首層住宅功能性，也為首層住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)提供了多種可能。對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，明晰的建筑產(chǎn)權(quán)、明確的使用功能，消除了公共安全隱患、提升了套內(nèi)地下空間舒適性，還明確規(guī)定了，除廚衛(wèi)排水管線，其他設(shè)備管線、公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于此區(qū)域，也避免了后期會(huì)因維修而給居民產(chǎn)生干擾。

　　小?院?個(gè)性成風(fēng)景?不算綠化率

　　擁有一個(gè)自己的小院是很多城市居民的愿望，但由于產(chǎn)權(quán)界定模糊，目前市場(chǎng)上帶小院的住宅產(chǎn)品幾乎絕跡，有的樓盤號(hào)稱有小院，也只是用綠籬分隔，成為象征性小院。此次新政策對(duì)專有庭院的設(shè)置做出了明確規(guī)定。未來(lái)，在住宅小區(qū)里將能看到更多個(gè)性化的小院風(fēng)景。

　　《意見》提出：建筑高度不大于27米的低多層住宅可設(shè)置室外專有庭院；住宅室外專有庭院不計(jì)入建筑密度、不計(jì)入綠地率；住宅室外專有庭院可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.8米（注：實(shí)體性圍墻或高度超過(guò)1.8米不超過(guò)2.4米的應(yīng)進(jìn)行專題論證）；住宅室外專有庭院應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中明確其界線及立面效果。

　　侯廣明認(rèn)為，這是新政策的又一亮點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是住宅設(shè)計(jì)中允許在不侵犯公共利益的前提下設(shè)置專有庭院，使居民生活空間延伸至室外，對(duì)于專有庭院的產(chǎn)權(quán)有了明確的界定，也明確了各方的責(zé)權(quán)利。

　　“此次住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理規(guī)定并沒有約束這四種空間的復(fù)合利用，也就是說(shuō)，今后可能坡屋頂空間和挑空空間同時(shí)存在，地下室空間和室外專有庭院也可能同時(shí)存在，未來(lái)住房市場(chǎng)的產(chǎn)品類型將更加豐富?！崩钔硎?，新政策特別提出，住宅室外專有庭院的圍墻應(yīng)采用通透性圍墻，且高度不大于1.8米，防止了將小院搭建為房屋。并且強(qiáng)調(diào)，按照規(guī)劃要求設(shè)計(jì)住宅室外專有庭院的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款，同時(shí)約束私自加建、損害他人合法權(quán)益不良行為，規(guī)劃驗(yàn)收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　市場(chǎng) 看好新政策 利好居住改善

　　記者隨機(jī)采訪了幾位購(gòu)房者，他們普遍表示看好新政，期待市場(chǎng)上早日出現(xiàn)這類房源，閣樓、地下室、小院等在產(chǎn)權(quán)登記上有所體現(xiàn)，也讓購(gòu)房者的利益更有保障。

　　市民朱先生表示，一直以來(lái)對(duì)房屋空間結(jié)構(gòu)其實(shí)不是很在意，畢竟大部分房源都是差不多的一室、兩室之類的房型區(qū)別，只要地段合適、面積夠用、小區(qū)綠化也不錯(cuò)，就可以了。而疫情期間，長(zhǎng)期被“關(guān)”在家里的經(jīng)歷，改變了他的看法?！艾F(xiàn)在我真的覺得，住房空間結(jié)構(gòu)還是十分重要的。長(zhǎng)時(shí)間居家，房屋采光通透、活動(dòng)空間更大，在特殊時(shí)期，能讓人安心不少、也便利不少?！彼f(shuō)。

　　剛參加工作正在從租房向置業(yè)努力的艾小姐說(shuō)：“挑空、閣樓、地下室這類的設(shè)計(jì)可能更受年輕人歡迎，閣樓的好處是特別安靜，休息時(shí)能夠達(dá)到深度睡眠，而且視線好，坐在屋里就能看見藍(lán)天白云，晚上還能躺著看星星，這種感覺多好。地下室可以作為活動(dòng)室，放電影、打游戲也不會(huì)擾民?！?/p>

　　市民滕女士的觀點(diǎn)，代表了一部分購(gòu)房者的擔(dān)心，“閣樓和地下室都是裝修比較費(fèi)錢的地方，面積能體現(xiàn)在房本上當(dāng)然是很好，但是未來(lái)價(jià)格會(huì)不會(huì)更高？”

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，目前由于帶閣樓、小院、地下室的房源較少，在各類購(gòu)房平臺(tái)上都沒有設(shè)置這類的查詢關(guān)鍵詞，多家中介機(jī)構(gòu)也表示目前并未做這類產(chǎn)品的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。

　　“挑空、坡屋頂設(shè)計(jì)是‘向高度要空間’的設(shè)計(jì)思路，尤其是挑空設(shè)計(jì)，主要出現(xiàn)在別墅或復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅當(dāng)中，坡屋頂更多體現(xiàn)的是建筑風(fēng)格，頂層住戶也可將其設(shè)計(jì)成閣樓或儲(chǔ)物空間，但頂層相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前購(gòu)房需求較少。地下室是‘向深度要空間’，房齡較舊的房源一般會(huì)作為儲(chǔ)物空間，而新房多為別墅，在樣板間的改造中常會(huì)設(shè)置為健身房、影音室等功能性房間。小院更是天津人的‘情結(jié)’之一，深受年齡相對(duì)較大群體的喜愛，市區(qū)老舊小區(qū)居住樓層較高的群體，在為養(yǎng)老做置換需求時(shí)，都比較青睞于一樓帶小院的房源。”貝殼天津站內(nèi)容部負(fù)責(zé)人楊旭說(shuō)。

　　從貝殼天津站7月份的成交來(lái)看，剛需改善占主力，尤其剛需房源的比例有明顯提升，總價(jià)150萬(wàn)元內(nèi)的房源，占比近63%。從這部分剛需房源所在區(qū)域來(lái)看，市區(qū)是主力。而在90平方米以上的房源中，武清、東麗、津南、北辰等區(qū)域的成交量要遠(yuǎn)高于市區(qū)，同樣價(jià)格在市區(qū)只能買套小房子，而在這部分區(qū)域卻能置入一套比較大的房源。

　　楊旭認(rèn)為，此次四類增值空間規(guī)劃尺度的放松，可以進(jìn)一步滿足置業(yè)群體的居住需求，把房子從簡(jiǎn)單的居住屬性，向“住得更好”做定向牽引，進(jìn)一步豐富天津樓市產(chǎn)品類型?！耙环矫嬖诰駥用妫瑵M足了購(gòu)房者在城市核心享受院落生活的愿望，不必再去遠(yuǎn)郊置業(yè)，可以滿足‘有天有地有花園’的愜意生活體驗(yàn)；另一方面，從產(chǎn)品層面，增加的空間價(jià)值，使住宅更具有立體交互感，比傳統(tǒng)產(chǎn)品實(shí)用性、功能性更強(qiáng)，更具有居住改善價(jià)值。”她說(shuō)。

　　開發(fā)商 翹首以盼 積極跟進(jìn)響應(yīng)

　　“翹首以盼！”綠城中國(guó)天津項(xiàng)目群建筑設(shè)計(jì)副總監(jiān)賈維接受本報(bào)記者采訪時(shí)用這個(gè)詞來(lái)形容業(yè)界對(duì)此次新政策的渴望。她認(rèn)為，新政策對(duì)住宅設(shè)計(jì)是極大利好，包括綠城在內(nèi)的各大開發(fā)商都在積極跟進(jìn)響應(yīng)，同時(shí)做好了在新推出的項(xiàng)目中充分利用政策，盡快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迭代的準(zhǔn)備。

　　賈維表示，天津作為典型的北方城市，受到資源條件、氣候環(huán)境等各方面影響，在城市住宅面貌上的表現(xiàn)顯得多元化不足，這與長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃政策的一貫性及要求較嚴(yán)格也是分不開的。隨著人民群眾生活品質(zhì)的提高，對(duì)居住建筑的需求更加多元化，此次新政策旨在鼓勵(lì)創(chuàng)新、多元，讓居住建筑和城市的關(guān)系更密切，必將在天津市場(chǎng)上形成住宅設(shè)計(jì)競(jìng)相創(chuàng)新、產(chǎn)品不斷進(jìn)步的新風(fēng)尚。

　　“新政策鼓勵(lì)設(shè)置的挑空空間、坡屋頂利用、地下室利用及小院設(shè)置都從產(chǎn)品設(shè)計(jì)端給予了更多可能性。這四類創(chuàng)新設(shè)計(jì)內(nèi)容，在多年前的獨(dú)棟項(xiàng)目才存在，而這些項(xiàng)目到現(xiàn)在大部分已經(jīng)很老舊，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)見不到此類有設(shè)計(jì)亮點(diǎn)的產(chǎn)品?！辟Z維認(rèn)為，此次政策及時(shí)放寬，會(huì)有大量新建項(xiàng)目從戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等方面不斷推陳出新，加速產(chǎn)品迭代，為購(gòu)房者提供更多選擇，也保障了住房改善需求持續(xù)釋放。各大開發(fā)商必將馬上跟進(jìn)，在未來(lái)市場(chǎng)上將會(huì)看到更多高品質(zhì)、多樣化的房型百花齊放的呈現(xiàn)。

　　專家 從拆小、伙單、三級(jí)跳坑到挑空、小院、下沉空間

　　“此次新政策對(duì)住宅多樣性空間增值利用的嘗試探索，形象地說(shuō)就是有可能營(yíng)造出浪漫星空、挑空高起、花園小院、下沉空間等不同住宅氛圍，在充分保障安全性、公平性、政策性的前提之下，讓市民有可能多一些選擇、多一些不同、多一些美好?！碧旖虼髮W(xué)建筑學(xué)院副教授李津莉評(píng)價(jià)。

　　提起天津住宅的變遷，李津莉說(shuō)：“若是明白拆小、伙單、三級(jí)跳坑這些詞的內(nèi)涵意思，可能您得是位老天津人。曾幾何時(shí)，單位分房能有個(gè)拆小、伙單就算是人生美夢(mèng)成真了，而一間屋子半間炕、三代人擠一間房，這些今天聽起來(lái)有些遙遠(yuǎn)的詞，都曾真實(shí)存在，也是很多人曾經(jīng)的生活居住經(jīng)歷?！?/p>

　　她表示，改革開放40余年快速城鎮(zhèn)化，正是住房住宅的高速建設(shè)發(fā)展時(shí)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《中國(guó)人口普查年鑒2020》顯示，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。這些平均數(shù)雖然不代表東西南北、城鄉(xiāng)每個(gè)家庭的住房狀況，但確實(shí)說(shuō)明了我國(guó)整體住房水平的大大提升。天津的城市住房建設(shè)經(jīng)歷了工人新村、地震損毀、震后重建、公房分配、住房改革推進(jìn)商品房建設(shè)等歷程，使住房從低標(biāo)準(zhǔn)的稀缺狀態(tài)，逐步開啟量化寬松、有量求質(zhì)的目標(biāo)追求。

　　隨著基本住房需求得到不斷滿足，我市住房住宅的建設(shè)目標(biāo)逐步轉(zhuǎn)型為如何更好地適應(yīng)高品質(zhì)居住的需求。“從遮風(fēng)避雨之需的住所，到溫暖家庭港灣的住宅，人們對(duì)居住的環(huán)境、建筑、套型、空間、裝修風(fēng)格等要素越來(lái)越關(guān)注，需求也越來(lái)越多。因此，這就要求住宅設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，從千篇一律的一室、兩室、三室的套路圖中突圍出去，根據(jù)需求和可能進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，以豐富目前相當(dāng)成熟但雷同類似的住宅空間，實(shí)現(xiàn)多樣化、個(gè)性化，提高住宅空間效率、提升空間藝術(shù)性。這也正是此次新政策的努力方向。讓家空間，從簡(jiǎn)單的棲身之所成為豐富的‘樂居之選’，正是我們對(duì)美好生活的追求?！崩罱蚶蛘f(shuō)。

　　記者手記

　　提升居住品質(zhì)?滿足美好向往

　　住房，是每個(gè)家庭都關(guān)心的大事。當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到了新階段，由過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè)向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變，從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。人們對(duì)于居住舒適度、功能性的要求越來(lái)越高，從明亮客廳到景觀綠化，從大尺度空間到動(dòng)靜分離，從繁華可見到親近自然……無(wú)論是住宅設(shè)計(jì)提升，還是滿足多元居住需求，都是為了提升居民的獲得感、幸福感。在建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化大都市進(jìn)程中，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，是堅(jiān)持以人民為中心發(fā)展思想的具體體現(xiàn)。為了更好地滿足人民對(duì)美好生活的向往，我市出臺(tái)《意見》，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)提升住宅品質(zhì)，必將進(jìn)一步打開住宅設(shè)計(jì)的新思路，在原有、甚至有限的居住條件下，給生活帶來(lái)更多空間和色彩。（記者 陳璠）

天津日?qǐng)?bào)陳璠