【天津住宅建筑新】規(guī)大調(diào)整 從"棲居"到"樂居"

　　明確了四類多樣性空間的增值利用政策，并在產(chǎn)權(quán)登記上有所體現(xiàn)。

　　適應(yīng)住宅需求從“有沒有”到“好不好”轉(zhuǎn)變，千房不再一面，城市面貌煥新。

　　引導(dǎo)開發(fā)商房型設(shè)計多樣化，購房者將有更多選擇。

　　日前，《天津市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《意見》）正式印發(fā)?！兑庖姟访鞔_了對住宅挑空、坡屋頂、地下室及室外專有庭院等四類多樣性空間的增值利用政策。

　　“此前一個階段，住宅建筑需求以滿足剛性增長為主，為避免房地產(chǎn)市場‘野蠻生長’，我市對住房建設(shè)規(guī)范適當(dāng)?shù)亟o予了較為嚴(yán)格的要求。當(dāng)前，我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)進入高質(zhì)量發(fā)展新階段，為不斷滿足人民對美好生活的向往、適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢、符合住宅市場設(shè)計精細化和多樣化需求，在國家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合天津?qū)嶋H情況，我們歷時近一年時間，通過多方走訪、調(diào)研、座談，先后三輪向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)部門征求意見，最終制定出臺了《意見》?！?市規(guī)劃資源局建管處處長李威告訴記者。

　　據(jù)了解，《意見》主要包括規(guī)劃管理要求、審批手續(xù)辦理、責(zé)任與監(jiān)督三部分內(nèi)容，核心涉及四大方面，即住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等挑空空間，住宅坡屋頂空間，住宅地下室空間，住宅室外專有庭院的增值利用。按照《意見》利用住宅坡屋頂空間、地下室空間產(chǎn)生的建筑面積，計入產(chǎn)權(quán)登記；按照《意見》設(shè)置的住宅室外專有庭院，體現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)證的附圖中。

　　在《意見》發(fā)布之日前已取得土地，尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可由建設(shè)單位提出書面申請，按照新規(guī)執(zhí)行。

　　挑?空?放寬了房型?杜絕“偷面積”

　　挑空設(shè)計以往大多出現(xiàn)在別墅和復(fù)式等住宅產(chǎn)品中，可以有效凸顯室內(nèi)的寬敞通透，創(chuàng)造豐富的室內(nèi)空間形態(tài)。為了防止利用住宅挑空空間自行搭建而造成超出容積率和安全隱患等問題，此前我市對住宅挑空空間建設(shè)進行了約束。

　　《意見》提出：住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等通高部位的建筑層高不應(yīng)超過7.2米，且通高部位建筑面積總和不應(yīng)超過該住宅套型總建筑面積的20%；建筑高度大于27米的高層住宅中設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)，在滿足防火、供能等相關(guān)要求前提下不應(yīng)超過高層住宅總套數(shù)的20%；建筑高度不大于27米的低多層住宅設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限。

　　記者采訪了參與此次《意見》編制的天津市建筑設(shè)計研究院有限公司副總建筑師侯廣明。他表示，《意見》放松了對住宅可做挑空空間的約束性要求，挑空設(shè)計不再是別墅、洋房等小眾產(chǎn)品獨有，這給我市房地產(chǎn)市場多樣化產(chǎn)品設(shè)計提供了可能。同時，《意見》未放松對挑空面積的比例控制，也限制了利用挑空規(guī)則“偷面積”的可能。

　　“新政策使室內(nèi)挑空空間的適用面更廣，開發(fā)商可以在室內(nèi)空間形式上下功夫，為住戶提供有更豐富空間體驗的住房，這也將使住房產(chǎn)品供應(yīng)更加多樣化?！焙顝V明說，“新政策對挑空空間的規(guī)范跟現(xiàn)行規(guī)范差別不大，但放開了可設(shè)置挑空空間的住宅類型限制。”其中，27米是高層和低多層住宅的分界線，約是9層樓的高度。

　　坡頂屋?鼓勵+獎勵?頂層房增值

　　除了建筑前后左右四個立面，屋頂被稱為建筑的“第五立面”。對于城市而言，鼓勵住宅建筑的坡屋頂建設(shè)，對于提升城市外部形象，增加住宅內(nèi)部使用功能，都發(fā)揮著重要作用。坡屋頂下形成的挑空或閣樓的設(shè)置也能為住宅產(chǎn)品帶來更多趣味空間。

　　《意見》提出：鼓勵住宅建筑采用坡屋頂，豐富第五立面城市景觀，滿足以下條件的坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎勵：（一）坡屋頂起坡點與樓面垂直距離不大于0.6米；（二）坡屋頂坡度角不大于60度；（三）屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8米。享受容積率獎勵的建筑面積（以下簡稱獎勵建筑面積）應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表和建筑面積計算表中予以明確，不計容積率。單棟建筑獎勵建筑面積不得超過地上該建筑計容建筑面積的20%。獎勵建筑面積需補繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　此前，天津曾經(jīng)對部分老舊居民樓組織實施“平改坡”綜合維修，主要是為美化市容市貌，解決房屋漏雨和頂層隔熱問題，并未對室內(nèi)使用空間帶來改善。侯廣明認(rèn)為，此次新政策可以讓多方實現(xiàn)共贏，“對于城市來說，鼓勵坡屋頂?shù)慕ㄔO(shè)，豐富了‘第五立面’，優(yōu)化了城市景觀風(fēng)貌；對于開發(fā)商來說，坡屋頂下建筑面積作為獎勵，提升了頂層住宅的價值，能夠提高創(chuàng)新產(chǎn)品的積極性；對于居民來說，坡屋頂下的建筑面積明確落在房本上，住宅結(jié)構(gòu)更安全可靠，實現(xiàn)‘面積增值’，物業(yè)管理清晰不隱晦?！?/p>

　　地下室?空間更優(yōu)化?不再是“雞肋”

　　對于建有地下車庫的樓盤，住宅正投影下的地下空間，由于受到剪力墻的阻隔，是不便于布置停車位的“雞肋”面積，當(dāng)前市場上大部分住宅產(chǎn)品對這部分空間的利用不充分，更是存在未經(jīng)審批、私自改造使用、產(chǎn)權(quán)不明晰等現(xiàn)象。其實，住宅正投影下的地下空間具有較高利用價值，在有效的政策支持下，可以產(chǎn)生多種利用可能，此次新政策就對住宅地下空間利用開發(fā)實現(xiàn)了新突破。

　　《意見》提出：住宅單元的地下空間增值利用部分（以下簡稱住宅地下室），應(yīng)滿足以下要求：住宅地下室總層高不應(yīng)超過6米；住宅的臥室、起居室（廳）不應(yīng)布置在地下；住宅地下室建筑面積應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表和建筑面積計算表中予以明確；住宅地下室建筑面積需補繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行。

　　侯廣明表示，新政策明確了住宅正投影下的地下部分可以作為住宅功能使用，提升了首層住宅功能性，也為首層住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計提供了多種可能。對于居民來說，明晰的建筑產(chǎn)權(quán)、明確的使用功能，消除了公共安全隱患、提升了套內(nèi)地下空間舒適性，還明確規(guī)定了，除廚衛(wèi)排水管線，其他設(shè)備管線、公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于此區(qū)域，也避免了后期會因維修而給居民產(chǎn)生干擾。

　　小?院?個性成風(fēng)景?不算綠化率

　　擁有一個自己的小院是很多城市居民的愿望，但由于產(chǎn)權(quán)界定模糊，目前市場上帶小院的住宅產(chǎn)品幾乎絕跡，有的樓盤號稱有小院，也只是用綠籬分隔，成為象征性小院。此次新政策對專有庭院的設(shè)置做出了明確規(guī)定。未來，在住宅小區(qū)里將能看到更多個性化的小院風(fēng)景。

　　《意見》提出：建筑高度不大于27米的低多層住宅可設(shè)置室外專有庭院；住宅室外專有庭院不計入建筑密度、不計入綠地率；住宅室外專有庭院可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.8米（注：實體性圍墻或高度超過1.8米不超過2.4米的應(yīng)進行專題論證）；住宅室外專有庭院應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計方案中明確其界線及立面效果。

　　侯廣明認(rèn)為，這是新政策的又一亮點，簡單來說，就是住宅設(shè)計中允許在不侵犯公共利益的前提下設(shè)置專有庭院，使居民生活空間延伸至室外，對于專有庭院的產(chǎn)權(quán)有了明確的界定，也明確了各方的責(zé)權(quán)利。

　　“此次住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理規(guī)定并沒有約束這四種空間的復(fù)合利用，也就是說，今后可能坡屋頂空間和挑空空間同時存在，地下室空間和室外專有庭院也可能同時存在，未來住房市場的產(chǎn)品類型將更加豐富?！崩钔硎?，新政策特別提出，住宅室外專有庭院的圍墻應(yīng)采用通透性圍墻，且高度不大于1.8米，防止了將小院搭建為房屋。并且強調(diào)，按照規(guī)劃要求設(shè)計住宅室外專有庭院的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款，同時約束私自加建、損害他人合法權(quán)益不良行為，規(guī)劃驗收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行改造，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　市場 看好新政策 利好居住改善

　　記者隨機采訪了幾位購房者，他們普遍表示看好新政，期待市場上早日出現(xiàn)這類房源，閣樓、地下室、小院等在產(chǎn)權(quán)登記上有所體現(xiàn)，也讓購房者的利益更有保障。

　　市民朱先生表示，一直以來對房屋空間結(jié)構(gòu)其實不是很在意，畢竟大部分房源都是差不多的一室、兩室之類的房型區(qū)別，只要地段合適、面積夠用、小區(qū)綠化也不錯，就可以了。而疫情期間，長期被“關(guān)”在家里的經(jīng)歷，改變了他的看法?！艾F(xiàn)在我真的覺得，住房空間結(jié)構(gòu)還是十分重要的。長時間居家，房屋采光通透、活動空間更大，在特殊時期，能讓人安心不少、也便利不少?！彼f。

　　剛參加工作正在從租房向置業(yè)努力的艾小姐說：“挑空、閣樓、地下室這類的設(shè)計可能更受年輕人歡迎，閣樓的好處是特別安靜，休息時能夠達到深度睡眠，而且視線好，坐在屋里就能看見藍天白云，晚上還能躺著看星星，這種感覺多好。地下室可以作為活動室，放電影、打游戲也不會擾民?！?/p>

　　市民滕女士的觀點，代表了一部分購房者的擔(dān)心，“閣樓和地下室都是裝修比較費錢的地方，面積能體現(xiàn)在房本上當(dāng)然是很好，但是未來價格會不會更高？”

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，目前由于帶閣樓、小院、地下室的房源較少，在各類購房平臺上都沒有設(shè)置這類的查詢關(guān)鍵詞，多家中介機構(gòu)也表示目前并未做這類產(chǎn)品的專項統(tǒng)計。

　　“挑空、坡屋頂設(shè)計是‘向高度要空間’的設(shè)計思路，尤其是挑空設(shè)計，主要出現(xiàn)在別墅或復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅當(dāng)中，坡屋頂更多體現(xiàn)的是建筑風(fēng)格，頂層住戶也可將其設(shè)計成閣樓或儲物空間，但頂層相對來說，目前購房需求較少。地下室是‘向深度要空間’，房齡較舊的房源一般會作為儲物空間，而新房多為別墅，在樣板間的改造中常會設(shè)置為健身房、影音室等功能性房間。小院更是天津人的‘情結(jié)’之一，深受年齡相對較大群體的喜愛，市區(qū)老舊小區(qū)居住樓層較高的群體，在為養(yǎng)老做置換需求時，都比較青睞于一樓帶小院的房源。”貝殼天津站內(nèi)容部負責(zé)人楊旭說。

　　從貝殼天津站7月份的成交來看，剛需改善占主力，尤其剛需房源的比例有明顯提升，總價150萬元內(nèi)的房源，占比近63%。從這部分剛需房源所在區(qū)域來看，市區(qū)是主力。而在90平方米以上的房源中，武清、東麗、津南、北辰等區(qū)域的成交量要遠高于市區(qū)，同樣價格在市區(qū)只能買套小房子，而在這部分區(qū)域卻能置入一套比較大的房源。

　　楊旭認(rèn)為，此次四類增值空間規(guī)劃尺度的放松，可以進一步滿足置業(yè)群體的居住需求，把房子從簡單的居住屬性，向“住得更好”做定向牽引，進一步豐富天津樓市產(chǎn)品類型?！耙环矫嬖诰駥用?，滿足了購房者在城市核心享受院落生活的愿望，不必再去遠郊置業(yè)，可以滿足‘有天有地有花園’的愜意生活體驗；另一方面，從產(chǎn)品層面，增加的空間價值，使住宅更具有立體交互感，比傳統(tǒng)產(chǎn)品實用性、功能性更強，更具有居住改善價值。”她說。

　　開發(fā)商 翹首以盼 積極跟進響應(yīng)

　　“翹首以盼！”綠城中國天津項目群建筑設(shè)計副總監(jiān)賈維接受本報記者采訪時用這個詞來形容業(yè)界對此次新政策的渴望。她認(rèn)為，新政策對住宅設(shè)計是極大利好，包括綠城在內(nèi)的各大開發(fā)商都在積極跟進響應(yīng)，同時做好了在新推出的項目中充分利用政策，盡快實現(xiàn)產(chǎn)品迭代的準(zhǔn)備。

　　賈維表示，天津作為典型的北方城市，受到資源條件、氣候環(huán)境等各方面影響，在城市住宅面貌上的表現(xiàn)顯得多元化不足，這與長期以來規(guī)劃政策的一貫性及要求較嚴(yán)格也是分不開的。隨著人民群眾生活品質(zhì)的提高，對居住建筑的需求更加多元化，此次新政策旨在鼓勵創(chuàng)新、多元，讓居住建筑和城市的關(guān)系更密切，必將在天津市場上形成住宅設(shè)計競相創(chuàng)新、產(chǎn)品不斷進步的新風(fēng)尚。

　　“新政策鼓勵設(shè)置的挑空空間、坡屋頂利用、地下室利用及小院設(shè)置都從產(chǎn)品設(shè)計端給予了更多可能性。這四類創(chuàng)新設(shè)計內(nèi)容，在多年前的獨棟項目才存在，而這些項目到現(xiàn)在大部分已經(jīng)很老舊，近年來房地產(chǎn)市場上已經(jīng)見不到此類有設(shè)計亮點的產(chǎn)品?！辟Z維認(rèn)為，此次政策及時放寬，會有大量新建項目從戶型設(shè)計、立面設(shè)計等方面不斷推陳出新，加速產(chǎn)品迭代，為購房者提供更多選擇，也保障了住房改善需求持續(xù)釋放。各大開發(fā)商必將馬上跟進，在未來市場上將會看到更多高品質(zhì)、多樣化的房型百花齊放的呈現(xiàn)。

　　專家 從拆小、伙單、三級跳坑到挑空、小院、下沉空間

　　“此次新政策對住宅多樣性空間增值利用的嘗試探索，形象地說就是有可能營造出浪漫星空、挑空高起、花園小院、下沉空間等不同住宅氛圍，在充分保障安全性、公平性、政策性的前提之下，讓市民有可能多一些選擇、多一些不同、多一些美好?！碧旖虼髮W(xué)建筑學(xué)院副教授李津莉評價。

　　提起天津住宅的變遷，李津莉說：“若是明白拆小、伙單、三級跳坑這些詞的內(nèi)涵意思，可能您得是位老天津人。曾幾何時，單位分房能有個拆小、伙單就算是人生美夢成真了，而一間屋子半間炕、三代人擠一間房，這些今天聽起來有些遙遠的詞，都曾真實存在，也是很多人曾經(jīng)的生活居住經(jīng)歷?！?/p>

　　她表示，改革開放40余年快速城鎮(zhèn)化，正是住房住宅的高速建設(shè)發(fā)展時期。國家統(tǒng)計局公布的《中國人口普查年鑒2020》顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2，平均每戶居住面積達到111.18平方米。這些平均數(shù)雖然不代表東西南北、城鄉(xiāng)每個家庭的住房狀況，但確實說明了我國整體住房水平的大大提升。天津的城市住房建設(shè)經(jīng)歷了工人新村、地震損毀、震后重建、公房分配、住房改革推進商品房建設(shè)等歷程，使住房從低標(biāo)準(zhǔn)的稀缺狀態(tài)，逐步開啟量化寬松、有量求質(zhì)的目標(biāo)追求。

　　隨著基本住房需求得到不斷滿足，我市住房住宅的建設(shè)目標(biāo)逐步轉(zhuǎn)型為如何更好地適應(yīng)高品質(zhì)居住的需求。“從遮風(fēng)避雨之需的住所，到溫暖家庭港灣的住宅，人們對居住的環(huán)境、建筑、套型、空間、裝修風(fēng)格等要素越來越關(guān)注，需求也越來越多。因此，這就要求住宅設(shè)計、室內(nèi)空間設(shè)計，從千篇一律的一室、兩室、三室的套路圖中突圍出去，根據(jù)需求和可能進行精細化設(shè)計，以豐富目前相當(dāng)成熟但雷同類似的住宅空間，實現(xiàn)多樣化、個性化，提高住宅空間效率、提升空間藝術(shù)性。這也正是此次新政策的努力方向。讓家空間，從簡單的棲身之所成為豐富的‘樂居之選’，正是我們對美好生活的追求?！崩罱蚶蛘f。

　　記者手記

　　提升居住品質(zhì)?滿足美好向往

　　住房，是每個家庭都關(guān)心的大事。當(dāng)前，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入到了新階段，由過去大規(guī)模的增量建設(shè)向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變，從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。人們對于居住舒適度、功能性的要求越來越高，從明亮客廳到景觀綠化，從大尺度空間到動靜分離，從繁華可見到親近自然……無論是住宅設(shè)計提升，還是滿足多元居住需求，都是為了提升居民的獲得感、幸福感。在建設(shè)社會主義現(xiàn)代化大都市進程中，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，是堅持以人民為中心發(fā)展思想的具體體現(xiàn)。為了更好地滿足人民對美好生活的向往，我市出臺《意見》，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動提升住宅品質(zhì)，必將進一步打開住宅設(shè)計的新思路，在原有、甚至有限的居住條件下，給生活帶來更多空間和色彩。（記者 陳璠）

天津日報陳璠