[分享]房產(chǎn)銷售人員必備基礎(chǔ)知識(shí)題，你會(huì)嗎？

1.房地產(chǎn)：

是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。它是由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩大部分組成。所謂房產(chǎn)，是指以房屋作為物質(zhì)載體的財(cái)產(chǎn)；所謂地產(chǎn)，是指以土地作為物質(zhì)載體的財(cái)產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)業(yè)：

是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。它包括：土地的開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、典當(dāng)、房地產(chǎn)的抵押，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.三通一平：

是指建設(shè)前期的開(kāi)發(fā)工作，指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整?！叭ā笔前验_(kāi)發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)，“一平”是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整。

4.七通一平：

指大的開(kāi)發(fā)區(qū)或重要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠ā⒔o水通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。

5.規(guī)劃紅線：

是對(duì)建設(shè)用地范圍的標(biāo)定，通常以用地角點(diǎn)的城市坐標(biāo)或參照建筑物距離給定。

6.保障性住房：

是與商品性住房（簡(jiǎn)稱商品房）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房和政策性租賃住房等構(gòu)成。

7.經(jīng)濟(jì)適用房：

指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套費(fèi)用的50％，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率3％），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。

8.商品房分類：

按用途，可分為住宅、寫字樓、商鋪等；按樓層，可分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

9.低層建筑：

指1－3層的住宅建筑。多層建筑：指4－6層的住宅建筑。中高層建筑：指7－9層的住宅建筑。高層建筑：指10層至10層以上的住宅建筑或總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑。超高層建筑：指高度超過(guò)100米的住宅或公共建筑。

10.塔樓：

共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，以樓梯、電梯為核心所組成的住宅（一般塔樓的同層住戶在6戶以上）。

11.板樓：

由多個(gè)單元排列組成的住宅，優(yōu)點(diǎn)南北通透，便于采光通風(fēng)。

12.躍層：

一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。

13.復(fù)式：

在建造上仍每戶占有上下兩層，但實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層。

14.錯(cuò)層：

戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。但沒(méi)有完全分為兩層。

15.進(jìn)深：

一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

16.開(kāi)間：

住宅的寬度，指一間墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，也叫面寬。

17.標(biāo)準(zhǔn)層：

平面布置相同的樓層。

18.層高：

房屋一層的高度。指下層樓板面到上層樓板面之間的距離。

19.凈高：

下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可用公式表示為：凈高＝層高－樓板厚度。

20.房屋產(chǎn)權(quán)：指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是物權(quán)的一種。指房產(chǎn)所有者按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。

21.建筑面積：建筑物各層面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。建筑物內(nèi)層高低于2.2米的樓層不計(jì)建筑面積。

22.套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

23.公攤面積：公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房、地下室、值班進(jìn)警室等以及其他功能上為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

24.封閉陽(yáng)臺(tái)按實(shí)際面積計(jì)入建筑面積，未封閉陽(yáng)臺(tái)按實(shí)際面積的一半計(jì)入建筑面積。

25.容積率：總建筑面積與建設(shè)用地面積之比。（容積率＝地上建筑面積/項(xiàng)目占地面積）

26.建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積）

27.綠地率：是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（綠地率＝綠化占地面積/項(xiàng)目占地面積）。而綠化率只是開(kāi)發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)用的概念，并沒(méi)有法律和法規(guī)依據(jù)。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率， 其計(jì)算要比綠化率嚴(yán)格很多。

28.五證：

（1）《國(guó)有土地使用證》

（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

（4）《建筑工程施工許可證》

（5）《商品房預(yù)售許可證》

29.國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。

30.土地使用年限：（1）住宅用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年；（4）文教、衛(wèi)生、體育用地50年；（5）綜合用地50年。

31.兩書：《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》。

32.商品房預(yù)售：可簡(jiǎn)單理解為房屋還未建成就預(yù)先出售。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。

33.商品房現(xiàn)售：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格且已經(jīng)初始登記的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。前提是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得該房屋“大產(chǎn)權(quán)證”。

34.購(gòu)房人一般應(yīng)繳納哪幾種稅？主要是住宅專項(xiàng)維修資金（俗稱公共維修基金）、印花稅和契稅。

35.契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。

36.印花稅：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。

37.住宅專項(xiàng)維修資金：俗稱公共維修基金，住宅樓房的公共部分和公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。維修基金專項(xiàng)用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造?；鹚袡?quán)歸購(gòu)房人，不得挪用。

38.物業(yè)服務(wù)：是指房屋產(chǎn)權(quán)人（又叫業(yè)主）或使用人（一般是住房的租賃者）通過(guò)合同或契約方式，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司依照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理法技術(shù)，為使房屋充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)房屋本身及其業(yè)主和使用者進(jìn)行的管理和服務(wù)。

39.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、稅費(fèi)等。

40.按建筑的使用材料可分：磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)等。

41.磚混結(jié)構(gòu)：建筑中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，多用于六層以下民用建筑和小型工業(yè)廠房。

42.磚木結(jié)構(gòu)：指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。

43.鋼筋混凝土：指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、樓板用鋼筋混凝土制成，墻用磚或其他材料填充，目前被大量采用。

44.鋼結(jié)構(gòu)：現(xiàn)在高科技技術(shù)，主要承重結(jié)構(gòu)全部用鋼材制成。主要用于超高層建筑和大跨度工業(yè)建筑。

45.按施工方法分：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。

46.建筑物構(gòu)成的主要部分：基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分。

48.普通地下室：普通地下空間，一般按地下樓層進(jìn)行設(shè)計(jì)。

49.人防地下室：全稱是人民防空地下掩體（室），有人民防空要求的地下空間，是為戰(zhàn)時(shí)人員隱蔽而設(shè)計(jì)的，和平時(shí)期可作它用，產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家，不能分?jǐn)?。人防地下室?yīng)妥善解決緊急狀態(tài)下的人員隱蔽與疏散，應(yīng)有保證人身安全的技術(shù)措施。

50.踢腳：是在內(nèi)墻兩側(cè)的下部和室內(nèi)樓地面交接處的構(gòu)造。踢腳的目的防止掃地時(shí)污染墻面。一般應(yīng)與樓地面材料一致。

51.伸縮縫：解決由于不均勻的溫度應(yīng)力使過(guò)長(zhǎng)的建筑物產(chǎn)生伸縮變形，一般常見(jiàn)于單元數(shù)較多的板樓中間。

52.從開(kāi)啟形式上窗分為平開(kāi)窗、推拉窗、懸窗、固定窗。

53.標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高。

絕對(duì)標(biāo)高：也稱海拔標(biāo)高，是相對(duì)海平面而言的標(biāo)高（單位：m）。是以黃海的平均海平面為零點(diǎn)而測(cè)定的高度。

相對(duì)標(biāo)高：是指以建筑物基準(zhǔn)面正負(fù)零（一般為建筑物首層地面）為基準(zhǔn)的標(biāo)高（單位：m）是以室內(nèi)首層地面為零點(diǎn)而測(cè)定的高度。

54.入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

55.房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。

56.一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。

57.二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。

58.三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。