確定房?jī)r(jià)的七大要素

對(duì)于市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)是一種商品，而它又區(qū)別于其他商品，消費(fèi)者所購(gòu)買的不僅是住房本身，還包括諸如環(huán)境、設(shè)施等各方面。了解房?jī)r(jià)的構(gòu)成，在購(gòu)房時(shí)就可以判斷出是否物有所值。房?jī)r(jià)的制定包括了以下各方面的內(nèi)容：

　　一、土地出讓金。土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源，因此商品房所占用的土地必須支付相應(yīng)的出讓金。好地段的出讓金比差地段的高。外國(guó)投資比國(guó)內(nèi)投資的出讓金高。商業(yè)樓的出讓金比住宅樓高。

　　二、前期費(fèi)用，主要包括三通一平費(fèi)用和專用費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水，通電，通路等投入的資金。大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專業(yè)費(fèi)用指支付設(shè)計(jì)公司總體規(guī)劃，房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用，開發(fā)商若重視此方面的投入，將對(duì)其本身和消費(fèi)者帶來利益。如：上海萬里城的總體 規(guī)劃是通過國(guó)際抬標(biāo)最后確定下來的。1999年萬能里城連連熱銷，頻頻獲獎(jiǎng)，用事實(shí)證明專業(yè)費(fèi)用是不能省的。

　　三、土建費(fèi)用。很多房子外表看起來差不多，質(zhì)量卻有很大在差別，其主要就區(qū)別在土建費(fèi)用上�？蚣芙Y(jié)構(gòu)、多層打樁、現(xiàn)澆樓板雖然提高了成本，但其質(zhì)量也大大改變了。俗話說，一分價(jià)錢，一份貨。

　　四、配套設(shè)施費(fèi)用，其主要包括開發(fā)商在水、電、煤、綠化、衛(wèi)生、教育等方面花費(fèi)的資金。如今，越來越多購(gòu)房者開始注視環(huán)境，綠化率成為了衡量環(huán)境的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。 

　　五、經(jīng)營(yíng)管理，銷售費(fèi)用。指用于房地產(chǎn)支付使用到出售過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。及銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用，也是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分。

　　六、利息。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的資金投入，開發(fā)商多數(shù)會(huì)選擇銀行代款來解決，這就產(chǎn)生了利息。就目前而言，銀行多次向下調(diào)息，對(duì)于開發(fā)商負(fù)擔(dān)減輕了，雖對(duì)于房?jī)r(jià)影響不大，但相對(duì)而言成本降低了。

　　七、利潤(rùn)，是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)得了收益，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。

　　以上是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格折主要部分，但房地產(chǎn)作為商品進(jìn)入市場(chǎng)后，其必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，周邊樓盤的價(jià)格、宏觀環(huán)境變化、房型設(shè)計(jì)都將影響其價(jià)格的制定，這就需要購(gòu)房者在購(gòu)房中整體衡量了。