咸總講解簽訂商鋪租賃合同

主持人：歡迎咸總來到易鋪網(wǎng)理財課堂現(xiàn)場，這是您第三次做我們的嘉賓，非常感謝您對易鋪網(wǎng)的支持。今天我們講授的內容是商鋪租賃合同文本知識，我想這是許多網(wǎng)友都非常關心的內容。
    咸哲浩：謝謝。首先想說一下，我不是律師，不是從法律的角度來說明每一個條款是什么樣子的，我只是希望針對商鋪投資領域的特點來說一下簽商鋪投資方面的合同的時候應該注意哪些細節(jié)，很多東西都是從實際經(jīng)驗中來的，所以我想應該對大家有一些幫助。 
    咸哲浩：針對商鋪投資，有一份買賣合同，這個大家都很清楚，你要買的話肯定是簽署這樣一個買賣合同，但是如果你直接從投資商那里買的話，肯定都有它的固定樣式，而且開發(fā)商一般都很霸道，如果你想買我的商鋪你就必須按照我的簽。你可以找律師去談，但是過程很麻煩。如果你想談一些條款，最好是成為一個團購的形式，一起去談的話可能會談的好一些。買賣合同還包括：如果你確定了它的產(chǎn)權關系，它的價格還有一些交付的時間，還有一些證照、手續(xù)，以及政府為了監(jiān)督這個合法性和消費者的權益，一般都是在網(wǎng)上簽這個，所以基本上都會有一些保證。所以今天在這里先不是重點來談買賣合同，如果以后有什么機會或需要的話再多說一些。 
    咸哲浩：如果你在商鋪投資中遇到要租店鋪這種情況，可能你要租的店鋪不是新房，而是過去的房子，也可能不是大量的由開發(fā)商來制定統(tǒng)一的合同形式來簽這個店，往往可能是一個單獨的店鋪你要去買或者去租，這樣的情況下就要注意很多細節(jié)上的方法。 
    主持人：有的時候轉鋪的人心思比較多，希望讓你多出錢，而如果不了解一些細節(jié)，就容易吃虧。 
    咸哲浩：是這樣的。所以我們今天要從細節(jié)上來談，
    先總結性的概括一下，商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面：當事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責任；有關轉租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責任以及約定的一些其他條款。這是一些通用的條款，我在具體舉例的時候可能會比這個要多。 
    咸哲浩：首先一定要明確表明出租方和承租方的名稱、法定地址、法定代表人、電話、郵編，這些都是必須要寫明的。因為涉及到合同條件變更的時候一定要書面通知對方，所以這個是非常重要的。 
    咸哲浩：第二條就是要明確你要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積及范圍。比如本店鋪位于北京市海淀區(qū)什么街什么街一定要明確，比如你的面積是800平米，還要強調范圍，一定要落在圖上。一定要在房屋結構圖上畫出你的范圍并列在合同上，因為如果沒有明確的范圍，可能今后某一個通道或者某個墻都會起爭議。 
    主持人：那么合同中一定要附圖嗎？ 
    咸哲浩：我的建議是一定要附圖。再有就是租賃期限，這個也非常重要，從幾號到幾號，不能說我租一年，要寫明從幾月幾號到幾月幾號，一定要非常明確的寫出。再有就是寫出做什么用途。 
    主持人：比如做餐飲、家居。 
    咸哲浩：對，先要確定你要做什么再簽合同。比如我要開餐飲或者美容院一定要限定，在合同上寫明。有的人覺得我不限定將來我這個房子還可以做別的，不要這樣。
 
    主持人：這個主要是承租方要做的是嗎？ 
    咸哲浩：對，你要做什么一定要表達出來，以防一旦有沖突的時候業(yè)主或者出租方拿這個跟你找麻煩。這也是雙方一起定的。一切都是為了避免可能的沖突。兩個人談的非常好，細節(jié)就不規(guī)定，這個到是沒有問題，可一旦起了沖突就非常麻煩了。 
    咸哲浩：一定要限定明確表達用途，如果將來你要做別的，完全可以跟出租方去商量，他是會配合你的，限定用途就是為了避免以后按你的使用用途出現(xiàn)的問題。 
    咸哲浩：再一個要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格，在后面要附上大寫。還有租金的支付方式，是按月還是按季度、按年一定要明確的標明。最好也不要說每三個月支付，要再明確一些，是幾月幾號到幾月幾號。還有要說明法定假日往后順延。 
    主持人：這個順延是支付日期還是其他？
 
    咸哲浩：比如每月3號要支付這筆錢，但是10月3號大家都在休息，這個是要順延的。這個是防止有些人說我寫的是3號就要3號給我。再有要表明支付方式，就是是現(xiàn)金還是支票方式。最好標明現(xiàn)金或支票方式。否則也有可能說我用什么給你抵押了，造成這種不必要的麻煩。 
    咸哲浩：再有就是房屋的租賃保證金和定金。一般在簽定協(xié)議之前有意向的時候都要向業(yè)主支付一定的租賃保證金，這個一方面從業(yè)主來講說明房子一定要優(yōu)先考慮你，如果業(yè)主違約要雙倍賠付保證金給承租方，如果承租方違約了這個保證金就不還了。
 
    主持人：租賃保證金有沒有特定的數(shù)量和比例？ 
    咸哲浩：這個可以商量，一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證你的一定利益。這個保證金和業(yè)主談好的話，在簽訂正式協(xié)議支付房租的時候可以折合為租金。還有定金，這兩者有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議的時候都會有定金，這個是由承租方交付給出租方的，這個在租賃期內一直會存在業(yè)主的身上。 
    主持人：您剛才說的租賃保證金可以轉為租金就是說它不一定會轉為租金，可能會成為單獨存在的，多出來交付的資金是嗎？它是合法的？ 
    咸哲浩：對。我們理解定金是一直存在于合同當中，就是你租賃期內，這筆錢都會一直壓在業(yè)主的出租方的方面，用于承租方違約的時候，實際上起押金的作用，但是合同上不會這么提。一般定金是在整個你的租賃期結束以后，一些該還的費用全部向業(yè)主還清以后，會退還給你。 
    主持人：一旦出了一些磨損或問題就從定金里扣，直到扣完為止。 
    咸哲浩：是的，另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也可轉為定金。 
    咸哲浩：租賃免租期一般也有條款，但是有時候你爭取不到免租期，比如你要租的店位置非常好，但是你要盡量爭取。通常的免租期是在30天到45天，用于你裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還真不知道會有這么一個免租期。 
    咸哲浩：再有，你要非常明確有關交付場地的條款。第一個，你一定要明確在什么時間，在什么樣的條件下把房屋交給你，這個也在合同中。如果不明確這個，有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可，但他會時時的拖延你的時間，或者說并不是業(yè)主人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋給你，如果你有這一條的話，可以用來約束他。因為你一定要維護你的利益，這個是根本。 
    咸哲浩：然后在交付場地的地方你一定要要求業(yè)主向你提供詳細的、你所承租的房屋的所有結構，各種相關的條件，上下水還有供電這些方面的資料，一定要交給你。再有要明確交付場地的條款。 
    咸哲浩：還有一條，在后邊可能也要談到，就是說在交付場地這方面，如果涉及你要在這個地方注冊你的營業(yè)執(zhí)照，那你一定要確認他有沒有相關的手續(xù)讓你申辦營業(yè)執(zhí)照。 

    主持人：對，這是必不可少的方面，是很重要的。 
    咸哲浩：有些承租人，他租的時候不一定是在這個地方申辦營業(yè)執(zhí)照。就是所有的相關證明要求業(yè)主提供。還有有關裝修、改造方面的條款也要寫進去。一定要能夠按你的要求去改造。 
    主持人：我記得有網(wǎng)友問過他租了店鋪，在合同中沒有寫明這條，但是他想進行一些大的房屋改造，問這樣會不會負法律責任。 
    咸哲浩：這個一定要得到業(yè)主的同意，如果你要做一些重大的、關鍵性結構的改造，他可能不愿意。比如在房頂鑿一個洞，或者安電梯。還有就是你要改造外觀，不僅要得到業(yè)主的同意，還要得到相關政府部門的同意，所以一定要提前考慮好。 
    主持人：剛才說一些裝修不僅要業(yè)主同意，還要相關部門同意，那要得到哪些部門的許可呢？ 
    咸哲浩：實際上好多部門都要問，比如城管，還有市政管理委員會，一般去這里就可以，還有如果你要涉及了一些其他問題，比如環(huán)保、消防，還要去這些部門。具體情況不一樣，你可能要去所有這些部門。比如你裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可。如果他們同意會給一些許可的文件給你。還有交通部門也要去。 
    主持人：這些都是一開始最好要去的。 
    咸哲浩：如果你要決定外立面或者有些東西要變的話，這些部門最好都去。比如市政管理委員會如果同意你改了但沒有去城管，你在外面大架子城管馬上會來找你，如果你影響了交通，那么交通部門馬上會找你。 
    咸哲浩：下一個就是關于招牌，也要寫進去�？赡芎芏嗳诉�是那么一種心態(tài)，覺得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌��？實際上不是這樣，一定要寫進合同中去，而且要保證無償?shù)慕o你提供招牌，否則可能有些要收費，這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進去。就是讓甲方能夠提供滿足你要求的招牌的位置并且寫進合同里去。上次也提過，招牌是需要允許政府部門批準的，并不是甲方允許就可以了，這個也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩，正式審批的時候需要一定的手續(xù)，但是前期去咨詢就可以。比如我這個地方可不可以掛招牌，他會告訴你，然后你繼續(xù)下一步工作就可以了。 
    咸哲浩：還有一些相關稅金和相關費用方面的條款。就是說如果你承租某個物業(yè)、房屋或房產(chǎn)的時候可能會涉及國家的一些相關的稅費，所以一定要明確承租和出租甲乙雙方由誰來承擔這些稅金�？赡苡行┤瞬涣私膺@些內容，等你簽完了以后發(fā)現(xiàn)有些費用是必須交的，也是一筆不小的費用，可能會給你帶來一些損失。一般常規(guī)的甲方應支付由房屋使用權或土地使用權而產(chǎn)生的國家的稅收的費用，還有比如像印花稅、登記費。比如你整個承租的租金是一千萬，印花稅是按合同費用來收的，萬分之五，這個也是一筆很大的費用。一般像這種印花稅、登記費一般常規(guī)來講是雙方各自分擔。然后額外的費用最好也要明確。比如我在租賃以后在裝修期間的水電用費由誰來承擔，以后實際發(fā)生的水電費由誰來承擔，最好明確這些內容，不要嫌羅嗦。 
    咸哲浩：再有就是雙方的責任和義務，也要非常詳細的羅列出來。這些條款非常多。承租方可以盡量詳細的列舉你向對方索要的權利的內容。我想重點提這么幾點。比如你要求甲方向你保證這個物業(yè)的使用權和出租權就是他的，否則沒法談。并且要提供有效的證明。這些附件都要成為合同的一部分。甲方要能夠保證他所出租的物業(yè)在你簽定合同之前沒有任何的擔保和債權。就是說他出租的物業(yè)沒有拿去給任何人做擔保，而且也沒有別人的債權在這里面。否則我簽完了，這個是別人擔保的東西，會使利益受損。而且要讓他保證這個不是違章建筑。大家一定要清楚，這個建筑物是立在那里，但是它有可能是違章建筑，不按合法手續(xù)蓋的，沒有拿下產(chǎn)權證，或者有可能是臨時建筑，這個你一定要確定清楚。這些內容寫進甲方的責任里面去，一旦出現(xiàn)了違例現(xiàn)象，全部由甲方來承擔你的損失。 
    咸哲浩：再有一個，甲方要能夠保證你所承租的物業(yè)你是唯一的使用權。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情發(fā)生。 
    主持人：他有可能同時租給別人，這樣的甲方就很過分了，類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。
    咸哲浩：是的。還有要保證所租物業(yè)，比如隸屬一個集團之類的，后來它的隸屬關系發(fā)生變化了，但是不能因這個隸屬關系的變化而影響你的租賃。 
    主持人：方方面面真的是非常詳細。 
    咸哲浩：所有這些都是在實際操作當中發(fā)生的，都很有用。還有甲方的詳細責任，比如房屋出現(xiàn)老化問題，要求他要能定期的做保養(yǎng)，而且24小時如果你打電話他能馬上過來維修，否則一天24小時會損失很多收入。 
    主持人：出租者會是什么態(tài)度？
    咸哲浩：肯定會同意，這個他也很清楚。一般是這樣，尤其房屋涉及結構方面，他一般不會讓承租方去動，寧愿自己動，他怕?lián)p壞這些東西。 
    咸哲浩：另外一點在甲方責任里一定要明確這些內容：如果你承租是作為對外經(jīng)營用的，那么你營業(yè)時間就非常重要。承租后，正常上下班是一種，而如果是營業(yè)性質，那么營業(yè)時間對你影響非常大。有些大廈可能有嚴格的限制，比如到了八點我的通道就關掉了，或者夏天到了七點我的中央空調就關掉，這些會對你的營業(yè)產(chǎn)生非常大的影響。所以這些細節(jié)，尤其是中央空調的使用一定要寫進去，還有公共衛(wèi)生間的使用，這些一定要寫進去，以保證你的利益。 
    咸哲浩：現(xiàn)在空調一般會出現(xiàn)很多問題，大家想像不到但是在實際當中會出現(xiàn)很多問題。就是一般不是24小時供應空調，而是按整個大廈規(guī)定的�，F(xiàn)在很多大廈是這樣的情況，空調一開就全部打開，一關就全部關上。一棟很高的大廈，而你只租其中一層的幾百平米，它不會為你幾百平米單開，這樣涉及到非常多的費用。如果一定要開，肯定會跟你收取費用，這就很浪費了。
 
    主持人：這種大廈的規(guī)劃不是很合理啊，不能分區(qū)控制嗎？
 
    咸哲浩：現(xiàn)在一些新的大廈對空調開關會有局部控制，但是仍有很多都不是這樣的。第一個是往往你不能使用，再一個你使用的時候可能收的費用非常高，這樣會有很多額外的費用在里面。 
    咸哲浩：你剛才提出了有人問裝修的時候怎么申請許可，這些一定要寫進合同里去。比如你是一個品牌，不會像其他的一些獨立的業(yè)態(tài)會靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。你是品牌就要統(tǒng)一，比如麥當勞一定要有大M，如果空間限制，做不了，那它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌要求來達到你設計的目的，不光是外面，也包括里面的結構。 
    咸哲浩：還有一點我要特別提到，如果你是做經(jīng)營，服裝品牌也好，餐飲也好，娛樂也好，想排除你的競爭對手，最好加進這一條：可以在合同當中約定，比如這是一個大廈，你租下了其中的店鋪，讓甲方保證在你的合同期內，任何與你所經(jīng)營的內容直接或間接相關的業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式不得進入這個大廈內。 這個要看你跟業(yè)主談的，是某些經(jīng)驗或者大型品牌的一個做法。
    主持人：排他性。 
    咸哲浩：對這是一個排他條款，我覺得非常有用。而且最好也是詳細的列舉出來，哪些哪些品牌不能進來。而且我覺得如果能做到這一點，對你會非常有幫助。 
    主持人：可能是一些比較大型的商家更會有這方面的要求。 
    咸哲浩：沒錯，但是可能很多人不了解有這樣的條款。這是作為合同簽訂時需要注意的條款，一個排他的條款。 
    主持人：的確，可能很多人不知道合同里還可以有這方面的要求。 
    咸哲浩：我比較習慣于站在消費者的角度想，所以剛才列舉了一些甲方可以向你提供的責任的內容，只是一部分，你可以詳細的列舉出來你所需要的，但是同時你也需要向他提供一些保證，一般都是比較平等的，比如按時交租金這樣的一些條款。 
    咸哲浩：還有一種情況是這樣，這一點大家也要考慮，就是有可能甲方會把他的產(chǎn)權轉給別人，那么你在和他簽訂租賃協(xié)議的時候不能限制他把產(chǎn)權轉給別人，但是為了防止他在轉讓產(chǎn)權所有權的時候會對你造成不利，你一定要在合同中約定：在甲方轉讓產(chǎn)權所有權的時候，你所擁有的權益不應該受到任何的影響。這一點我覺得也是非常重要的。 
    主持人：這個很好理解了。如果他變更產(chǎn)權的話也會涉及到合同文本上一些署名，法人的變更等等。
    咸哲浩：對，如果轉變以后所有的內容手續(xù)都要書面的通知到乙方這邊，要書面完整的轉達到乙方，包括一些抵押也是這樣的。要確保在合同期內乙方的利益。 
    咸哲浩：我個人建議在簽定合同當中最好增加一個轉租的條款。 
    主持人：二次出租。 
    咸哲浩：對。這不同于甲方的轉讓，這個業(yè)主一般不會同意，但是要盡量爭取，如果你在經(jīng)營期內經(jīng)營利益不好，可以轉租這個房產(chǎn)，這樣可以減少你的損失。 
    主持人：其實現(xiàn)在轉租的人很多，二房東。 
    咸哲浩：對，二房東。如果你不是直接跟業(yè)主來簽，而是從轉租方來簽，這個不行，千萬不能私自轉租。比如業(yè)主是他，你承租了他的房子，他同意你轉租，你轉租給我了，從你和業(yè)主的合同當中我能明確的看到這個條款，同時還要直接從業(yè)主那里得到確認。在可能的條件下最好直接和業(yè)主簽合同。二房東在能夠保證自己的利益前提下最好讓業(yè)主直接和承租方簽協(xié)議，否則將來如果承租方出現(xiàn)問題，業(yè)主很可能會找上你。 
    主持人：這樣的話，二房東就脫離出來了，退出一切交易而是甲方與第三方的合同約定了。 
    咸哲浩：對。我原來就碰到過這樣的例子。 
    主持人：實際上比如像我這樣的角色，我從甲方手里租到商鋪，在不告訴甲方的情況下，以高價轉租出去，為的是吃差價，這是違法的行為嗎？ 
    咸哲浩：吃差價是允許的，如果你得到業(yè)主的許可可以轉租這個吃差價就是允許的。關鍵是第三承租方一定要得到甲方的確認。 
    主持人：但是有一個問題，比如我是承租了您的房子我們是簽了兩年的合同，在合同中也補充了在兩年之內我是有權利去轉租的，這樣我又轉租給另外一個人，租了一年。這個時候另一個人是不是不需要去見您？因為是在我的承租期之內。 
    咸哲浩：這就是我講的第三個問題，因為第三方要辦手續(xù)還是需要從甲方那里得到許可。房產(chǎn)證之類的不是一個復印件就可以。再有第三方的利益要得到保證。 
    咸哲浩：一般不會出現(xiàn)像你說的為了拿回扣而不讓見的情況，因為如果是允許你轉租的話這個甲方是不會管的，只要條件允許甲方是不會管的。如果我是甲方你和我簽協(xié)議，我肯定會要求你在轉租之前征得我的同意，這個條款是不會少的。除非甲方真的是不懂，否則不會這樣的。 
    咸哲浩：還有其他一些不可抗力的因素，都是常規(guī)的。比如說地震、水災這種甲乙雙方不可預見或者不可控制的這種不可抗力的原因造成的損失一般責任是各自承擔，當然雙方也要協(xié)商，在能夠承擔的范圍內協(xié)商，但是一般都是各自承擔的，而且合同也要終止，這個一般在條款里面。
    還有，比如目前我們是在現(xiàn)有法律條款下簽訂的，但是簽了以后又出現(xiàn)了新的法律法規(guī)，這個也要雙方協(xié)商，做到依法來變更。 
    咸哲浩：再有我希望提到兩點，剛才提到的排他條款是一個，這個條款也是一個，就是一些大型品牌的嚴謹作風，是關于拆遷。大家最初也會考慮到這個問題，但可能只是一句話，我拆遷了你要給我什么補償。而我的意思是要嚴格的、詳細的處理，就是甲方要確認在本合同簽訂前沒有收到過也不知悉政府上級行政機關或其他相關部門發(fā)出的收回房產(chǎn)，改變房屋用途，禁止進入房屋土地征用或批租等通知。還有甲方要向乙方保證該房屋在租賃期內沒有被拆遷的可能。 
    主持人：那么這個需要哪些證明呢？他說保證了，但是如果不一定呢？還是需要去考證。 
    咸哲浩：這個你要去城市規(guī)劃部門詢問，他會告訴你，哪些是在紅線里面，我們一般叫紅線，紅線外邊都是要拆的，是能查到的。這個是最重要的，簽協(xié)議之前一定要查的問題。但是政府的政策是會變的，比如大型活動如奧運之類的，一開始不在紅線里，但是后來國家征用這塊土地了，所以條款里要有：如果確實有甲方不可預見的市政規(guī)劃、土地批租等等事件發(fā)生，第一，甲方要以最快的時間來通知乙方，同時以盡量保全乙方在此經(jīng)營為原則。因為乙方挑這個地方不光是看這個位置，而且是看了這個商圈，我只有在這個地方才能賺到錢，如果把我挪到別的地方我不一定能賺到錢，所以要協(xié)同乙方共同解決拆遷也好或者解決其他問題，并且盡可能爭取到免于被拆遷的可能性。如果達不到第一條，那么就是第二個條件，甲方要能夠協(xié)助乙方由拆遷單位提供相鄰地區(qū)，相似條件的其他經(jīng)營場所。以確保乙方在同一商圈繼續(xù)營業(yè)。第三在第二個條件達不到的情況下，甲方應該能致力提供或者協(xié)助乙方尋找相鄰地區(qū)相關條件的其他場所，盡量力求使乙方減少因停業(yè)、拆遷造成的損失。我建議這個東西一定要寫進去。還有下一條就是因拆遷、批租、征用等任何市政措施引起的補償都要給我。一般甲方都會給你，就是你這個位置因拆遷產(chǎn)生的費用他會給你這個損失。還有餐飲、經(jīng)營業(yè)裝修一般是五到七年的折舊，如果三年就被拆掉了，裝修款要給我。 
    主持人：實際上現(xiàn)在一些投資人或者承租人法律意識是很單薄的，而且他對硬性條款的屈就現(xiàn)象也是存在的，就是說，我是承租人，我列這么多條款，但是甲方說真羅嗦，有別人也要租但是沒有這么麻煩，他就不租給我而租給別人了。
    咸哲浩：這些是合理性的條款。如果你覺得在這里確實能夠賺到錢而且信任甲方也可刪減。但還是要爭取自己的利益，因為它是合理的。 
    主持人：其實這是一個必要的保證，你可以說服他，用其他的方式來說服他。 
    咸哲浩：恩，那就涉及一些談判的技巧了，但是你的利益一定要落實在合同上。任何口頭的保證是沒有意義的，一定要落到紙面上。 
    主持人：沒錯。每個人都來關注自己的權利和義務，才會使整體的利益得到最大保障。
    咸哲浩：再有就是關于合同的提前終止，如果你經(jīng)營不好可能要提前終止，如果因為甲方的什么原因提前終止，相關的一些條款一定要寫清楚。第一個就是雙方都要保證提前終止要30天以上提前通知。再有什么情況下確定雙方的責任，就是什么情況下甲方有權提前終止，再有什么情況下乙方就是承租方能提前終止這個合同，要明確，再就是責任問題，什么情況下甲方終止了合同要賠償，什么情況下乙方提前終止了合同要賠償，這個雙方都要寫清楚。 
    咸哲浩：還有一點，希望承租方把這條也加進去，這些都是從我們一些成功的經(jīng)驗、案例里面來的。就是如果你是要申辦各種營業(yè)執(zhí)照的證件，最好在辦理營業(yè)執(zhí)照這個方面也設定一個時間上的限制，就是甲方在提供這些證照和協(xié)助你辦理方面的時間上的限制。包括以下幾方面內容，第一個就是你提供給我的文件，可能在他這里，這些文件都存在，但是由于上級、變更等等不能及時提供給你，這種情況下你有權提前終止合同，不必賠付。再有，在申辦各種許可方面可能遇到很大的困難，比如一些手續(xù)辦理中，遇到一些很大的困難，所需要付出的代價非常高，使我無法按要求來申請到我的許可，這種情況下我也可以要求提前終止合同。這個也要跟甲方提前商量，這種情況下要允許我提前終止合同。 
    主持人：其實這些也是一些小方面的不可抗因素，不是我人為想要這樣的，而是一些非人為的客觀因素。 
    咸哲浩：對，非人為意愿的。還有相關的違約責任合同當中要提到。這個比較簡單，雙方一定要約定，在違約的情況下，例如晚交租金，或者是某些甲方提出的條件不允許等等情況下，以什么樣的形式什么樣的租金來賠償違約金，這個簡單。還有剛才提到了，任何的口頭是無效的，所以一定要把通知欄寫到合同里去。就是說你剛才提到的各種條件的變化，甲方的這種業(yè)主產(chǎn)權的變化，包括乙方的一些其他的變更，名稱變化等等，任何形式都要以書面的形式，并且要有日期的落款，這些都是將來如果出現(xiàn)糾紛的時候能夠用得上。 
    咸哲浩：還有合同的延長、延續(xù)的問題。一般要強調這么一點，如果合同延續(xù)的話甲方要求你提前30天告訴他。個也是常規(guī)的一個條件，就是要求在同等的條件下你有優(yōu)先的承租權。 
    主持人：但是如果到時候他沒有優(yōu)先，我們也沒有辦法啊。 
    咸哲浩：但約定總比沒有約定好。一般如果還要延續(xù)的話說明雙方合作的比較愉快。再有如果轉租給別人會很麻煩，還要提供證件，辦理手續(xù)，提供免租期等等，這個也會造成損失。 
    主持人：從這方面講是這樣，出租和承租都是一件麻煩事，如果能夠延續(xù)租約，對雙方都是有利的。
    咸哲浩：最后就是要有附加內容。 
    主持人：以前論壇里有人問，開始的時候和甲方簽合同，沒有涉及租金上漲方面的條款，后來這個地段升值了，周圍租金都上漲了，那么出租人能從他這兒得到利益嗎？ 就是能否提出上漲租金的要求？
    咸哲浩：租金上漲是合理的。一般的常規(guī)是這樣，三年以后，三到五年這樣，要遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2％等等就不愿意。 
    主持人：但是他的情況是，地段升值太快，不到三年已經(jīng)有很大的發(fā)展，而合同里沒有約定何時漲，所以甲方會覺得仍然以目前的租金出租給乙方自己很吃虧。 
    咸哲浩：這樣就是兩個方面。常規(guī)來講都要約定，乙方不要覺得三年之后租金上漲就吃虧了，如果你有本事十年之內都是這個價，那是你的本事。如果簽合同以后就要嚴格的按合同進行，如果確實這個地段升值的非常快，甲方要求你加錢你可以按照合同不去加，但是一般甲方會和你協(xié)商。這時，就可以在合同里加上附件。還有一種情況就是出現(xiàn)剛才你提到的情況，甲方?jīng)]有考慮清楚，一般的甲方都會涉及這個問題。如果甲方不能判斷會漲多少的話，他會一年一年的去簽。但是如果你是在做高投入實體的時候要多簽，否則一年以后他完全可以把你哄出去不跟你簽，那你的裝修就全浪費了，所以這些一定要考慮，這個是根據(jù)房子的區(qū)域設定的。 
    咸哲浩：剛才我提到的合同的正文都結束了，但是還有一些附加條款，附加條款有多種，比如剛才我們提到的范圍的結構圖，甲方提供的一些產(chǎn)權的證明，這些都是作為合同的附件存在，是必需的。但是我還要提一點，因為我們租的是商鋪，所以最好在合同中附一個房屋技術條件，就是包括供電、供水，上下水，排煙，安全通道等等。比如一些業(yè)主只能提供供電是十千瓦。這就是技術條件，一是你所向甲方要求的條件，二是甲方向你提供的條件。這是站在兩個角度來說的問題。甲方說我能向你提供，他也會寫出這些，如果你要求的是什么也要詳細的寫在合同當中。這個是關于房屋的條件中非常重要的，很多商鋪都是好位置，但是因為房屋的條件不合理而損失了大量的金錢。 
    咸哲浩：這樣，基本上租賃合同的內容都涉及到了。還有提醒大家簽合同的時候不要嫌羅嗦，一定要盡量的詳細，要咨詢律師，不要讓條款有歧義，再有自己寫和讓別人寫是不一樣的，自己寫主動權在自己手里。基本上就是這些，關于其他合同以后可以再談。
    主持人：那么租賃合同知識就先講到這兒。 
    咸哲浩：好的，今天就先講到這里，其他的以后再講。
    主持人：非常感謝咸總的講解，詳盡、實用是咸總的風格，希望以后的課堂會講授更多的商鋪投資知識，期待下次合作！