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拖死利潤的無效成本,請問出自何處?

   日期:2020-10-08    
核心提示:-01-楔 子地產(chǎn)開發(fā)從始至終沒有一項工作不發(fā)生成本,并不是所有的成本都以金錢來衡量,有的成本則以進(jìn)度來衡量,有的成本則體現(xiàn)
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楔 子

地產(chǎn)開發(fā)從始至終沒有一項工作不發(fā)生成本,并不是所有的成本都以金錢來衡量,有的成本則以進(jìn)度來衡量,有的成本則體現(xiàn)在協(xié)調(diào)管理的時間損耗。各種各樣的成本,如果并沒有提高項目的收益,或者成本投放的產(chǎn)出比較小,都可以被認(rèn)為是無效成本。


以設(shè)計管理之眼看地產(chǎn)無效成本,其發(fā)生的階段涵蓋地產(chǎn)開發(fā)所有流程,幾乎所有的設(shè)計管理工作都有可能發(fā)生無效成本:

① 土地拓展階段

拿地階段,絕大部分的開發(fā)商都會讓設(shè)計院”免費(fèi) 給做強(qiáng)排方案,強(qiáng)排方案的指標(biāo)數(shù)據(jù)相對粗放,直接會影響拿地決策;對剛?cè)胄碌胤降拈_發(fā)商而言,也會遇到當(dāng)?shù)卣摺徟鞒痰雀鞣N問題,投資測算同樣會受影響。


② 概念方案階段

項目拿到之后,概念方案設(shè)計中同樣會遇到?jīng)Q策性風(fēng)險。比如產(chǎn)品定位不清晰導(dǎo)致的后續(xù)去化困難,比如前期規(guī)劃條件解讀不準(zhǔn)確導(dǎo)致的返工,比如產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)不合理導(dǎo)致的各種問題等等。


③ 實施性方案階段

實施性階段牽扯到當(dāng)?shù)卣块T的報批報建,政府角色導(dǎo)致和開發(fā)商的決策向左,極其容易出現(xiàn)在總圖、立面、配套等設(shè)計上和概念方案不一致,這都會造成方案調(diào)整帶來的“無效時間 ,也會照成方案階段的目標(biāo)成本超拿地測算的成本,影響項目整體運(yùn)營的指標(biāo)。


 施工圖設(shè)計及施工階段

報批報建完之后,進(jìn)入施工圖設(shè)計階段(也有穿插進(jìn)行設(shè)計)。施工圖圖審會影響建安成本成本,主要是因為圖審的尺度偏保守,造成成本的增加,也有很大部分原因在于方案到施工圖落地交圈不及時導(dǎo)致的返工時間浪費(fèi)及錯漏空缺造成的成本浪費(fèi)。


⑤ 項目交付階段。

項目交付,會有部分投訴帶來的管理成本風(fēng)險。


-   02   -    

無效成本在哪里?

No.1

拿地階段

拿地階段是地產(chǎn)開發(fā)中極其重要的環(huán)節(jié),直接決定了開發(fā)商的拿地決策。拿地階段的相關(guān)風(fēng)險比較隱性且時間緊任務(wù)重相關(guān)風(fēng)險排查比較困難。拿地階段的無效成本風(fēng)險,主要有:
① 核心指標(biāo)控制不嚴(yán)格,方案強(qiáng)排粗狂,成本測算不準(zhǔn)確。比如容積率、建筑高度、建筑密度、綠化率、車庫面積指標(biāo)較為粗放。
② 政策\(yùn)規(guī)范解讀不清晰。比如當(dāng)?shù)剀囄慌浔取⑴涮滓?、裝配式建筑政策要求、建筑退界、面積測算、代征代建條件。
③ 場地條件調(diào)研不足。前期周邊踏勘及場地地質(zhì)條件的調(diào)研,會對項目產(chǎn)生重大影響,尤其是不良地質(zhì)條件(泥石流、滑坡、地震斷裂帶)會對結(jié)構(gòu)成本產(chǎn)生重大變化,影響拿地決策。
【案例1】前期拿地調(diào)研不嚴(yán)謹(jǐn)

項目周邊場地分布大量的公墓和陵園導(dǎo)致項目去化困難

【案例2】案例來源于網(wǎng)絡(luò)資源
投資拿地階段,物業(yè)及配套用房與其他配套(幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場)等   公配預(yù)估不足   。   在實際方案規(guī)劃設(shè)計階段時,按實配置后直接導(dǎo)致   貨值減少   、可售比下降     可售成本增加   。


【案例3】營銷定位不準(zhǔn)確,導(dǎo)致方案反復(fù)修改(案例來源不詳)

市場定位變化,建筑方案三次變化

從2008年11月進(jìn)場施工至2011年5月樁基施工完畢,先后2次對管樁進(jìn)行了調(diào) 價。 施工期間,管樁市場價格上漲30%-40%,導(dǎo)致樁基成本提高90萬元 ,對樁基成本影響也很大。

No.2

方案設(shè)計階段

方案設(shè)計階段主要無效成本發(fā)生在:
① 產(chǎn)品定位不合理、不清晰、不準(zhǔn)確,導(dǎo)致定位后期修改。
② 產(chǎn)品配置不嚴(yán)謹(jǐn)、不適配、不精準(zhǔn)。
③ 項目運(yùn)營思路不明確,總圖布置、產(chǎn)品排布不符合不符合運(yùn)營要求。
④ 規(guī)范理解不到位,圖紙質(zhì)量差。
⑤ 核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn),成本超標(biāo),比如面積、容積率、單車位面積、可售面積、立面率、窗地比、體形系數(shù)、土方平衡、車庫層高等。

【案例4】案例來源于碧桂園-土方平衡

某擬拓展山地項目占地1200畝,高差達(dá)100米。

方案一:方案使用坡地別墅,并盡量利用紅線內(nèi)坡度較小的區(qū)域,使項目的土方量盡量小。

方案二:方案使用平地別墅,盡量利用紅線內(nèi)用地和紅線外放坡,項目土方量較大。


【案例5】   方案階   段面積指標(biāo)考慮不足引發(fā)的調(diào)整。


【案例6】   未考慮驗收變化/規(guī)范變化引發(fā)的設(shè)計調(diào)整。

【案例7】前期定位不準(zhǔn)或其他原因造成立面變化



No.3

施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計階段的主要無效成本:
① 施工圖指標(biāo)測算差別導(dǎo)致的與方案指標(biāo)的差異,損失核心指標(biāo)。
② 建筑設(shè)計核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn):如配置標(biāo)準(zhǔn)、門窗幕墻設(shè)計、保溫設(shè)計、建筑做法、欄桿扶手做法、其他部品部件選擇、泛光照明設(shè)計。
③ 結(jié)構(gòu)設(shè)計核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn):如結(jié)構(gòu)構(gòu)件布置、抗浮設(shè)計、樁基設(shè)計、荷載取值等。
④ 機(jī)電設(shè)計核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn):

各機(jī)電專業(yè)設(shè)計的系統(tǒng)選型對項目成本起著至關(guān)重要的作用;合理的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)、 末端點(diǎn)位數(shù)量和位 、 設(shè)備和材料應(yīng)根據(jù)集團(tuán)控購名 錄、 集團(tuán)戰(zhàn)略合作供 應(yīng) 商名錄選擇與項目檔次相匹配的產(chǎn)品和廠家; 各機(jī)電專業(yè)及專項做到設(shè)計單位與施工單位分 ,總成本將更加節(jié)省。

⑤景觀/室內(nèi) 設(shè) 計核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn):

景觀軟硬景比例、材料做法、裝飾造型等。

⑥ 錯漏空缺產(chǎn)生的無效成本。


【案例8 】面積測算差異導(dǎo)致容積率損失(案例來源網(wǎng)絡(luò))

① 案例簡述:設(shè)計單位計算癿面積不測繪單位計算 的面積相差較大,導(dǎo)致容積率未做足(少800 ㎡ ),造成容積率損失。

②  案例簡述:某法合項目悶頂面積丌應(yīng)全部計 為計容面積,但設(shè)計院計算面積時按全面積 計入,導(dǎo)致可售面積比劃報批計容面積少 3000 ㎡ ,嚴(yán)重影響項目利潤。

【案例9 】業(yè)主投訴產(chǎn)生的管理成本增加(案例來源:濟(jì)南市12345投訴熱線)

①  投訴反映: 住宅地下車庫的車位尺寸偏小,或者地下車庫車位靠墻,或者車位旁的墻柱上有消火栓等等,導(dǎo)致停車?yán)щy,停車后車門無法開啟。        

圖片來源:楊乃濤《 車庫設(shè)計防坑指南 》

② 住宅戶門開啟方向的問題:

投訴反映:入戶門外開,導(dǎo)致開門時相鄰兩門相碰;或者自己的入戶門向內(nèi)開,認(rèn)為存在安全隱患,不合理;或者入戶門內(nèi)開,與購房前期的戶型圖不符。

 


 

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