無效成本在哪里？
楔 子
地產(chǎn)開發(fā)從始至終沒有一項工作不發(fā)生成本，并不是所有的成本都以金錢來衡量，有的成本則以進(jìn)度來衡量，有的成本則體現(xiàn)在協(xié)調(diào)管理的時間損耗。各種各樣的成本，如果并沒有提高項目的收益，或者成本投放的產(chǎn)出比較小，都可以被認(rèn)為是無效成本。
以設(shè)計管理之眼看地產(chǎn)無效成本，其發(fā)生的階段涵蓋地產(chǎn)開發(fā)所有流程，幾乎所有的設(shè)計管理工作都有可能發(fā)生無效成本：
① 土地拓展階段
拿地階段，絕大部分的開發(fā)商都會讓設(shè)計院”免費(fèi) “ 給做強(qiáng)排方案，強(qiáng)排方案的指標(biāo)數(shù)據(jù)相對粗放，直接會影響拿地決策；對剛?cè)胄碌胤降拈_發(fā)商而言，也會遇到當(dāng)?shù)卣摺徟鞒痰雀鞣N問題，投資測算同樣會受影響。
② 概念方案階段
項目拿到之后，概念方案設(shè)計中同樣會遇到?jīng)Q策性風(fēng)險。比如產(chǎn)品定位不清晰導(dǎo)致的后續(xù)去化困難，比如前期規(guī)劃條件解讀不準(zhǔn)確導(dǎo)致的返工，比如產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)不合理導(dǎo)致的各種問題等等。
③ 實施性方案階段
實施性階段牽扯到當(dāng)?shù)卣块T的報批報建，政府角色導(dǎo)致和開發(fā)商的決策向左，極其容易出現(xiàn)在總圖、立面、配套等設(shè)計上和概念方案不一致，這都會造成方案調(diào)整帶來的“無效時間 ” ，也會照成方案階段的目標(biāo)成本超拿地測算的成本，影響項目整體運(yùn)營的指標(biāo)。
④ 施工圖設(shè)計及施工階段
報批報建完之后，進(jìn)入施工圖設(shè)計階段（也有穿插進(jìn)行設(shè)計）。施工圖圖審會影響建安成本成本，主要是因為圖審的尺度偏保守，造成成本的增加，也有很大部分原因在于方案到施工圖落地交圈不及時導(dǎo)致的返工時間浪費(fèi)及錯漏空缺造成的成本浪費(fèi)。
⑤ 項目交付階段。
項目交付，會有部分投訴帶來的管理成本風(fēng)險。
No.1 拿地階段 
項目周邊場地分布大量的公墓和陵園導(dǎo)致項目去化困難
市場定位變化，建筑方案三次變化
從2008年11月進(jìn)場施工至2011年5月樁基施工完畢，先后2次對管樁進(jìn)行了調(diào) 價。 施工期間，管樁市場價格上漲30%-40%，導(dǎo)致樁基成本提高90萬元 ，對樁基成本影響也很大。
No.2 方案設(shè)計階段
某擬拓展山地項目占地1200畝，高差達(dá)100米。
方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線內(nèi)坡度較小的區(qū)域，使項目的土方量盡量小。
方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線內(nèi)用地和紅線外放坡，項目土方量較大。
【案例7】前期定位不準(zhǔn)或其他原因造成立面變化
No.3 施工圖設(shè)計階段
各機(jī)電專業(yè)設(shè)計的系統(tǒng)選型對項目成本起著至關(guān)重要的作用；合理的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)、 末端點(diǎn)位數(shù)量和位 置 、 設(shè)備和材料應(yīng)根據(jù)集團(tuán)控購名 錄、 集團(tuán)戰(zhàn)略合作供 應(yīng) 商名錄選擇與項目檔次相匹配的產(chǎn)品和廠家； 各機(jī)電專業(yè)及專項做到設(shè)計單位與施工單位分 開 ，總成本將更加節(jié)省。
⑤景觀/室內(nèi) 設(shè) 計核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)：
景觀軟硬景比例、材料做法、裝飾造型等。
⑥ 錯漏空缺產(chǎn)生的無效成本。
【案例8 】面積測算差異導(dǎo)致容積率損失（案例來源網(wǎng)絡(luò)）
① 案例簡述：設(shè)計單位計算癿面積不測繪單位計算 的面積相差較大，導(dǎo)致容積率未做足（少800 ㎡ ），造成容積率損失。
② 案例簡述：某法合項目悶頂面積丌應(yīng)全部計 為計容面積，但設(shè)計院計算面積時按全面積 計入，導(dǎo)致可售面積比劃報批計容面積少 3000 ㎡ ，嚴(yán)重影響項目利潤。
【案例9 】業(yè)主投訴產(chǎn)生的管理成本增加（案例來源:濟(jì)南市12345投訴熱線）
① 投訴反映： 住宅地下車庫的車位尺寸偏小，或者地下車庫車位靠墻，或者車位旁的墻柱上有消火栓等等，導(dǎo)致停車?yán)щy，停車后車門無法開啟。
圖片來源：楊乃濤《 車庫設(shè)計防坑指南 》
② 住宅戶門開啟方向的問題：
投訴反映：入戶門外開，導(dǎo)致開門時相鄰兩門相碰；或者自己的入戶門向內(nèi)開，認(rèn)為存在安全隱患，不合理；或者入戶門內(nèi)開，與購房前期的戶型圖不符。
